Hamburg: Was Sie beim Verkauf einer geerbten Immobilie beachten sollten
Der Verkauf einer geerbten Immobilie kann heikel werden, Stichwort Erbschaftsteuer und Stichwort Einkommensteuer.
Inhaltsverzeichnis:
Wann darf ich verkaufen
Verkaufen dürfen Sie eine Immobilie jederzeit – sofern alle Miterben und Miteigentümer sich darüber einig sind. Der Zeitpunkt ist allerdings entscheidend für das Entstehen einer Steuerpflicht.
Welche Steuern in Hamburg anfallen
Das kommt darauf an, wer verkauft und wer die Immobilie wie lange bewohnt hat. Und das gilt übrigens nicht nur für Hamburg, sondern bundesweit:
Die Haltefrist (Spekulationsfrist) im Einkommensteuerrecht
Wer eine Immobilie (Grundstück oder Eigentumswohnung) veräußert, muss sich – oder besser den Steuerberater! – fragen, ob das Finanzamt sich für den Erlös interessieren könnte. Denn der Wertzuwachs, den die Immobilie seit dem Zeitpunkt, in dem Sie sie gekauft haben bis zu dem Zeitpunkt, in dem sie verkauft wird, könnte der Einkommensteuer unterliegen. Das ist dann der Fall, wenn der Verkauf innerhalb der Haltefrist (Spekulationsfrist) stattfindet.
Wer eine selbstbewohnte Immobilie verkauft, muss sie mindestens zwei Jahre lang bewohnt haben. Zwischen Kauf und Verkauf müssen also mindestens zwei Jahre und ein Tag liegen. Wenn das so ist, ist der inzwischen eingetretene Wertzuwachs steuerfrei.
Bei vermieteten Wohnungen oder Häusern beträgt die Haltefrist mindestens zehn Jahre. Es müssen also mindestens zehn Jahre und ein Tag zwischen Kauf und Verkauf liegen.
Die Haltefrist im Erbschaftsteuerrecht
Zerstrittene Erbengemeinschaften stehen sich selbst im Weg, denn das Gesetz gibt zur Konfliktvermeidung leider nur wenig her. Mit einer Teilungsversteigerung, d.h. einer Zwangsversteigerung eines Grundstücks zur Aufhebung der Gemeinschaft, oder mit einer Teilungsklage zur Aufhebung der Gemeinschaft zu drohen, ist keine gute Idee, denn beide Verfahren sind risiko- und kostenträchtig.
Eine Mediation oder eine Vermittlung durch einen vertrauenswürdigen Außenstehenden könnte weiterhelfen… Aber am Ende bliebt dem einen oder anderen Miterben nur der Gang zum Anwalt.
Was es im Erbschaftsteuerrecht an Privilegien gibt
Das Erbschaftsteuerrecht ist nicht ganz so hart wie das Einkommensteuerrecht. Zum einen sind die Steuersätze niedriger und es gibt Freibeträge. Zum anderen werden die Erben werden unter bestimmten Voraussetzungen privilegiert:
Was für vermieteten Wohnraum gilt
Vermieteter Wohnraum wird nur mit 90 % des Verkehrswertes der Immobilie im Zeitpunkt des Erbfalles besteuert. Die restlichen 10 % bleiben steuerfrei.
Was für das sogenannte Familienheim gilt
Das Familienheim ist das Haus oder die Eigentumswohnung, in der die verstorbene Person bis zu ihrem Tod mit ihrem Ehepartner und/oder mit ihren Kindern gewohnt hat. Das Familienheim fällt, was die Erbschaftsteuer angeht, unter bestimmten Voraussetzungen nicht in die Erbmasse, bleibt also steuerfrei.
Wenn der Ehepartner erbt
Wenn der Ehepartner das Familienheim erbt, gilt die zehnjährige Haltefrist. Wenn er das Familienheim mehr als zehn Jahre nach dem Erbfall bewohnt, bleibt es für ihn steuerfrei. Und zwar gleichgültig, wie groß das Familienheim ist.
Wenn das Familienheim allerdings innerhalb der Haltefrist verkauft wird, dann fällt die Erbschaftsteuer rückwirkend auf den Zeitpunkt des Erbfalles wieder an.
Wenn die Kinder erben
Die Kinder werden nicht so gut behandelt wie der Ehepartner:
Sie müssen in das Familienheim „unverzüglich“ nach dem Erbfall einziehen. In der Regel gewähren die Finanzämter eine Frist von sechs Monaten.
Und das Familienheim bleibt nur dann steuerfrei, wenn es maximal 200 qm groß ist. Alles, was an Wohnfläche darüber liegt, muss dann wieder versteuert werden.
Diese Regelungen sind nicht nur für Familien mit schulpflichtigen Kindern ein Problem, wenn der Schulwechsel nicht schnell genug vollzogen werden kann. Sie sind auch für erbende Geschwister ein Problem, wenn diese das Haus nicht gemeinsam bewohnen können oder wollen und einer den/die anderen auszahlen muss.
Wichtig: In steuerrechtlichen Fragen wenden Sie sich bitte an ein Steuerberaterbüro!
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