Was Sie beachten müssen, damit das geerbte Elternhaus steuerfrei bleibt

Das sogenannte Familienheim – das kann auch eine Eigentumswohnung sein! - ist unter bestimmten Voraussetzungen von der Erbschaftsteuer befreit. Dieses Privileg der Steuerbefreiung hat der Gesetzgeber aus sozialen Gründen geschaffen. Aus diesem Grund sind die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung auch sehr streng und verursachen manchen Erben Kopfzerbrechen.

Inhaltsverzeichnis:

• Auf einen Blick: Die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung

• Selbstnutzung durch den Erblasser

• Unverzüglicher Einzug des Erben

• Maximale Größe der Wohnfläche

• Zehnjährige Haltefrist

• Fazit

Auf einen Blick: Die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung

Die steuerliche Privilegierung des Familienheims führt dazu, dass die Immobilie „aus dem Nachlass herausfällt.“ Das heißt. der Verkehrswert der Immobilie, den sie im Zeitpunkt des Erbfalles hatte, wird nicht dem Nachlasswert hinzugezählt.

Das gilt aber nur, wenn die nachfolgenden Voraussetzungen erfüllt sind. Wichtig: Diese Voraussetzungen müssen in der Person eines jeden einzelnen Erben gegeben sein!

1.    Selbstnutzung durch den Erblasser

2.    Unverzüglicher Einzug seitens des Erben

3.    Maximale Größe der Wohnfläche

4.    Zehnjährige Haltefrist

Selbstnutzung durch den Erblasser

Der Erblasser muss die Immobilie im Zeitpunkt seines Todes zu eigenen Wohnzwecken, also nicht etwa zu gewerblichen Zwecken, genutzt haben.

Ausnahme: Er war aus zwingenden Gründen daran verhindert, etwa, weil er in einem Pflegeheim untergebracht werden musste.

Unverzüglicher Einzug des Erben

Der Erbe muss die Immobilie „unverzüglich (nach dem Erbfall) zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt“ haben.

Das heißt, der Erbe muss „unverzüglich“ in die Immobilie einziehen, um sie selbst zu bewohnen – und nicht etwa, um sie gewerblich zu nutzen.

Unter einem „unverzüglichen“ Einzug wird in aller Regel ein Zeitraum von sechs Monaten verstanden. Das kann im Einzelfall sehr schwierig werden, etwa, wenn die Kinder des Erben umgeschult werden müssen oder ein großer Sanierungsstau besteht und die Sanierung länger dauern wird.

Maximale Größe der Wohnfläche

Die Wohnfläche ist nur privilegiert, wenn sie maximale 200 Quadratmeter beträgt. Alle Wohnflächen, die darüber hinaus gehen, müssen anteilig versteuert werden! Als Besteuerungsgrundlage gilt der Verkehrswert der Immobilie im Zeitpunkt des Erbfalls.

Zehnjährige Haltefrist

Der Erbe muss die Immobilie mindestens zehn Jahre seit dem Erwerb selbst zu Wohnzwecken nutzen. Wenn der Zweck der Immobilie während dieser Frist umgewidmet wird, z.B. in eine gewerbliche Nutzung, oder wenn die Immobilie verkauft wird, dann entfällt die Privilegierung rückwirkend. Das heißt, die Immobilie fällt voll – und nicht etwa anteilig entsprechend den Jahren, in denen sie selbst zu Wohnzwecken genutzt worden war! - in den Nachlass und muss rückwirkend voll versteuert werden.

Fazit

Das Familienheim ist für die Kinder des Erblassers nicht unbedingt ein Geschenk. Insbesondere dann nicht, wenn sie eine eigene Familie und womöglich haben schon eine eigene Immobilie haben!

• 1. Was mache ich, wenn ich mit Geschwistern geerbt habe, die Wohnfläche aber für uns alle und unsere Familien zu klein ist?

  Dann muss entschieden werden, wer das Familienheim übernimmt. Die Geschwister, die nicht einziehen, müssen abgefunden werden. Und die Geschwister müssen die Immobilie dann entsprechend ihrer Erbquote versteuern.

• 2. Was mache ich, wenn ich in die Immobilie aus bestimmten Gründen nicht „unverzüglich“ einziehen kann?

  In diesem Fall setzen Sie sich sofort mit dem Finanzamt in Verbindung und stellen Sie ein Einvernehmen her bezüglich eines späteren Einzugs!

  Wichtig: Machen Sie dem Finanzamt glaubhaft, dass Sie alles Ihnen Mögliche unternommen haben, um einen zeitigen Einzug zu gewährleisten. Legen Sie z.B. Verträge mit den Handwerkern vor und stellen Sie dar, warum die Arbeiten längere Zeit dauern werden.

• 3. Gibt es irgendeine Möglichkeit, die strengen Voraussetzungen zu umgehen?

  Das haben schon etliche Erben versucht, aber erfolglos! Wie gesagt, die Voraussetzungen der steuerlichen Privilegierung sind so streng, weil es sich um Ausnahmen gegenüber anderen Nachlasswerten handelt; Kontoguthaben oder Wertpapierdepots zum Beispiel sind nicht privilegiert.

  Die Gerichte neigen sogar dazu, den klaren Gesetzeswortlaut zu überspannen.

  Beispiel: Eine Witwe hatte einen Miteigentumsanteil von ½ an einem Wohnhaus. Die andere Miteigentumshälfte hatte sie von ihrem Mann geerbt. Nach dem Erbfall blieb sie in dem Haus wohnen, verschenkte das Haus an ihre Nichte, behielt sich aber ein umfassendes Nießbrauchsrecht an dem Haus vor. Das Finanzamt schickte ihr einen Steuerbescheid mit der Begründung, sie habe die zehnjährige Haltefrist nicht eingehalten. Die Witwe wandte ein, dass sie das Haus sehr wohl weiterhin zu eigenen Wohnzwecken nutze, wie es im Gesetz stehe. Der Bundesfinanzhof wies die Klage der Witwe gegen den Steuerbescheid in letzter Instanz ab:

  Eine Nutzung „zu eigenen Wohnzwecken“ sei nur aus der Position eines Eigentümers heraus möglich, nicht aus der Position eines Nießbrauchsberechtigten. Diese Entscheidung ist umstritten (aber unanfechtbar), weil die Nutzung als Eigentümer im Gesetz nicht festgelegt ist.

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